«Цены вышли на плато». Интервью с экспертом
Тренды и перспективы рынка недвижимости Минска
«Цены вышли на плато». Интервью с экспертом
Тренды и перспективы рынка недвижимости Минска
Прошлый год впечатлил рынок недвижимости рекордами. Росла стоимость квадратного метра, ежемесячное количество сделок впечатляло своими масштабами, кредиты на жилье пользовались большим спросом у покупателей. И только осенью темпы роста замедлились. По сравнению с 2023 годом количество успешно заключенных сделок по квартирам в Минске на Куфар Недвижимость увеличилось на 29%. Об основных трендах, заданных в разных сегментах недвижимости Минска, и перспективах рынка на 2025 год мы поговорили с основателем группы компаний «Твоя столица» Владимиром Давидовичем.
Владимир Давидович
Основатель группы компаний «Твоя столица»
Цены на столичные квартиры в 2024 году заметно выросли. Какие главные события и тенденции прошлого года можно отметить и чего ждать от следующего?
Начну с главного. Если вы решили купить квартиру, чтобы в ней жить, не нужно ни спешить, ни откладывать покупку надолго. Пока ставки по ипотеке относительно доступны, именно покупатели будут во многом определять ценовую ситуацию на рынке недвижимости. Количество выставляемых на продажу квартир постоянно увеличивается. Значит, есть возможность спокойно, без лишнего ажиотажа, рассмотреть и сравнить разные варианты, обсудить их с близкими и специалистами. При этом уже не нужно беспокоиться о том, что квартиру купит кто-то другой, или продавец неожиданно увеличит цену.
То есть, главное отличие этого года от предыдущего – ажиотажного спроса ждать не стоит. Рынок продавца плавно перейдёт к рынку покупателя.
То есть, главное отличие этого года от предыдущего – ажиотажного спроса ждать не стоит. Рынок продавца плавно перейдёт к рынку покупателя.
Даже самое дешевое жилье в Минске становится все менее доступным, спрос на вторичку весь прошлый год не уменьшался. Что будет с ценами в этом году?
Цена квадратного метра вторичного столичного жилья за прошлый год выросла на 200 долларов. Но важно понимать: разные сегменты рынка ведут себя по-разному. Тенденции и ситуации в сегментах «бюджет», «комфорт» и «комфорт плюс» существенно различаются. И это естественно: покупатели ведут себя по-разному, отличаются их запросы и критерии выбора.
Не думаю, что мы увидим заметный рост цен на бюджетное жилье. Более того, не исключено даже небольшое падение цен на него: на 1 – 2%. Если говорить о прошлом годе, то при среднем росте цен на рынке на 14%, цены в дешевом сегменте выросли всего на 11%.
Освобождается все больше квартир в старых пятиэтажках. Их новые собственники предпочитают более современные форматы жилья. Кроме того, такие квартиры требуют серьезных вложений в ремонт: их коммуникации и интерьеры давно выработали свой ресурс.
Конечно, и в советских панельках иногда выставляют на продажу квартиры, относящиеся к классу «комфорт». В них уже сделан хороший ремонт, двор и подъезд благоустроены после капремонта, в доме обновлены коммуникации. Кроме того, у этих домов, как правило, хорошее расположение – в центре или в «зеленых» районах. Разумеется, такие варианты будут более востребованными.
Квартиры класса «комфорт» подорожали за прошлый год на 15%. Рассчитывать на то, что ситуация воспроизведется и в этом году, не стоит. Таким потенциалом роста этот сегмент рынка на сегодня не обладает.
К классу «комфорт плюс» относятся квартиры в домах на огороженной благоустроенной территории, с подземной парковкой и консьержами в подъездах. Если цены на жилье в этом сегменте и вырастут, то весьма незначительно. Похоже, весь потенциал роста этого класса был «выбран»: за 2024 год квартиры подорожали на 20%. Спрос скорее останется стабильным и в этом году.
Что же касается элитного жилья, то этот сегмент в нашей стране пока недооценен. Структурировать его довольно сложно: слишком широк как перечень локаций, так и его типов. К элитному жилью, например, могут относиться и квартиры в «клубных» домах, и таунхаусы. Рост цен на элитное жилье в прошлом году составил 4 – 5%. Скорее всего, этот темп прироста сохранится и в 2025.
Не думаю, что мы увидим заметный рост цен на бюджетное жилье. Более того, не исключено даже небольшое падение цен на него: на 1 – 2%. Если говорить о прошлом годе, то при среднем росте цен на рынке на 14%, цены в дешевом сегменте выросли всего на 11%.
Освобождается все больше квартир в старых пятиэтажках. Их новые собственники предпочитают более современные форматы жилья. Кроме того, такие квартиры требуют серьезных вложений в ремонт: их коммуникации и интерьеры давно выработали свой ресурс.
Конечно, и в советских панельках иногда выставляют на продажу квартиры, относящиеся к классу «комфорт». В них уже сделан хороший ремонт, двор и подъезд благоустроены после капремонта, в доме обновлены коммуникации. Кроме того, у этих домов, как правило, хорошее расположение – в центре или в «зеленых» районах. Разумеется, такие варианты будут более востребованными.
Квартиры класса «комфорт» подорожали за прошлый год на 15%. Рассчитывать на то, что ситуация воспроизведется и в этом году, не стоит. Таким потенциалом роста этот сегмент рынка на сегодня не обладает.
К классу «комфорт плюс» относятся квартиры в домах на огороженной благоустроенной территории, с подземной парковкой и консьержами в подъездах. Если цены на жилье в этом сегменте и вырастут, то весьма незначительно. Похоже, весь потенциал роста этого класса был «выбран»: за 2024 год квартиры подорожали на 20%. Спрос скорее останется стабильным и в этом году.
Что же касается элитного жилья, то этот сегмент в нашей стране пока недооценен. Структурировать его довольно сложно: слишком широк как перечень локаций, так и его типов. К элитному жилью, например, могут относиться и квартиры в «клубных» домах, и таунхаусы. Рост цен на элитное жилье в прошлом году составил 4 – 5%. Скорее всего, этот темп прироста сохранится и в 2025.
Поговорим об инвестициях в недвижимость. Останется ли белорусская недвижимость инвестиционно привлекательной и в 2025 году?
Прошлый год был удачным для тех, кто покупал квартиру в новостройке на раннем этапе строительства для последующей перепродажи. Цены в этом сегменте росли очень быстро, и можно было на этом хорошо заработать. Ситуация в 2025 году для любителей быстрых денег будет далеко не такой радужной: заметной разницы в ценах на разных этапах строительства больше не будет.
А вот долгосрочное инвестирование в недвижимость – это самый распространенный в мире вариант сохранения сбережений. Кроме того, других вариантов сохранения денег в нашей стране практически нет: рынки ценных бумаг, предметов искусства и криптовалюты не развиты. А доходность валютных депозитов не превышает 2,5% с тенденцией к снижению. То есть недвижимость остается фактически единственным эффективным способом сбережения.
Если правильно подобрать квартиру для сдачи в аренду, рационально вложить средства в ее ремонт и обстановку, то можно получать пассивный годовой доход на уровне 5 – 6%, что вдвое превышает доходность по депозитам. Напомню также, что ставки на аренду жилья за прошлый год увеличились на 20%. То есть, цены на аренду росли даже быстрее, чем на рынке продажи жилья.
А вот долгосрочное инвестирование в недвижимость – это самый распространенный в мире вариант сохранения сбережений. Кроме того, других вариантов сохранения денег в нашей стране практически нет: рынки ценных бумаг, предметов искусства и криптовалюты не развиты. А доходность валютных депозитов не превышает 2,5% с тенденцией к снижению. То есть недвижимость остается фактически единственным эффективным способом сбережения.
Если правильно подобрать квартиру для сдачи в аренду, рационально вложить средства в ее ремонт и обстановку, то можно получать пассивный годовой доход на уровне 5 – 6%, что вдвое превышает доходность по депозитам. Напомню также, что ставки на аренду жилья за прошлый год увеличились на 20%. То есть, цены на аренду росли даже быстрее, чем на рынке продажи жилья.
Что можете сказать о ситуации на рынке новостроек? Каково сочетание спроса и предложения на этом рынке?
Сегодня в Минске, с моей точки зрения, осталось всего четыре основных застройщика, которые предлагают жилье на нескольких больших площадках. К сожалению, в городе становится все меньше локаций, пригодных под массовую застройку. Те же, что появляются, предоставляются для освоения государственным застройщикам. Но нужно понимать, что любой рынок имеет свои границы.
Принимая во внимание совокупность экономических, демографических и миграционных факторов, можно с уверенностью утверждать, что предложение и спрос в следующем году будут сбалансированы. Пока цены во всех упомянутых проектах в целом соответствуют спросу. За прошлый год они выросли примерно так же, как и на вторичном рынке.
Принимая во внимание совокупность экономических, демографических и миграционных факторов, можно с уверенностью утверждать, что предложение и спрос в следующем году будут сбалансированы. Пока цены во всех упомянутых проектах в целом соответствуют спросу. За прошлый год они выросли примерно так же, как и на вторичном рынке.
Пожалуйста, расскажите, как вы видите ситуацию на рынке коммерческой недвижимости?
Ещё два – три года назад были опасения, что вакантность минских офисных площадей существенно вырастет. Но несмотря на все события последних лет, рынок аренды административных помещений продолжает стабильно функционировать: постепенно заселяются освобожденные айтишниками бизнес-центры, снижается уровень вакантности всех остальных. Запущен и продолжается процесс миграции бизнесов из одних офисов в другие, как правило более высокого уровня.
Если говорить об особенностях рынка коммерческой недвижимости последнего времени, то стоит отметить рост спроса на комбинированные помещения площадью 100 – 300 квадратных метров. То есть офисы, в которых можно выделить место для небольшого склада. Или наоборот, склад, в котором можно обустроить небольшой офис или шоурум. Многие изменения на рынке нежилых помещений связаны с развитием интернет-торговли. Стоит также отметить рост спроса на производственные и складские помещения.
Если говорить об арендных ставках, то они сейчас достаточно низкие, так что их падения ожидать не стоит. С другой стороны, быстрый рост также не прогнозируется. Разве что некоторый рост арендных ставок может наблюдаться за счет освобождения низкокачественных зданий и помещений и миграции бизнесов в помещения более высокого класса.
Если говорить об особенностях рынка коммерческой недвижимости последнего времени, то стоит отметить рост спроса на комбинированные помещения площадью 100 – 300 квадратных метров. То есть офисы, в которых можно выделить место для небольшого склада. Или наоборот, склад, в котором можно обустроить небольшой офис или шоурум. Многие изменения на рынке нежилых помещений связаны с развитием интернет-торговли. Стоит также отметить рост спроса на производственные и складские помещения.
Если говорить об арендных ставках, то они сейчас достаточно низкие, так что их падения ожидать не стоит. С другой стороны, быстрый рост также не прогнозируется. Разве что некоторый рост арендных ставок может наблюдаться за счет освобождения низкокачественных зданий и помещений и миграции бизнесов в помещения более высокого класса.
А теперь попробуйте описать рынок недвижимости в 2025 году тремя прилагательными. И поясните, пожалуйста, почему вы выбрали именно их.
Активный. Предложение будет расти. Спрос сохранится на прежнем уровне. Сделки будут активно проходить во всех сегментах как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Стабильный. В большинстве сегментов рынка, за исключением, пожалуй, элитной недвижимости, цены вышли на плато, «черных лебедей» мы не ожидаем. Так что спокойно работаем.
Перспективный. Белорусская недвижимость по-прежнему представляет собой инвестиционный интерес. На рынке коммерческих площадей постоянно появляются новые предложения, которые интересны не только национальным, но и зарубежным инвесторам. На рынок выходят новые игроки.
Стабильный. В большинстве сегментов рынка, за исключением, пожалуй, элитной недвижимости, цены вышли на плато, «черных лебедей» мы не ожидаем. Так что спокойно работаем.
Перспективный. Белорусская недвижимость по-прежнему представляет собой инвестиционный интерес. На рынке коммерческих площадей постоянно появляются новые предложения, которые интересны не только национальным, но и зарубежным инвесторам. На рынок выходят новые игроки.