«Рост цен за год составил
не менее 21 %»
Мнение эксперта о рынке недвижимости
в 2025 году
в 2025 году
«Рост цен за год составил
не менее 21 %»
не менее 21 %»
Мнение эксперта о рынке недвижимости
в 2025 году
в 2025 году
Декабрь — самое подходящее время для подведения итогов. Myfin поговорил про рынок недвижимости в 2025 году и узнал прогноз на будущее: как менялись цены и спрос, чего ждать от следующего года. Эти темы в интервью подробно раскрыл Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт».
Павел Астапеня
директором агентства недвижимости «Эксперт»
«Количество сделок уменьшилось на 15 % по сравнению с 2024 годом»
– Павел, как бы вы охарактеризовали рынок вторичного жилья в 2025 году?
– Вторичный рынок жилья в 2025 году ярко продемонстрировал непреложные законы экономики: рост спроса при увеличении цены (в данном случае на недвижимость) рано или поздно упирается в покупательную способность населения.
По данным Национального кадастрового агентства, в 2024 году совершено 22 427 сделок и, ориентировочно, ожидается 19 000 сделок по итогам 2025 года. Аналогичного уровня показатели будут и в целом по стране: в 2024 году совершено 64 253 сделки, по итогам 2025 года планируется около 54 000 сделок.
– Какие события года, на ваш взгляд, оказали наибольшее влияние на рынок недвижимости?
– По моему мнению, одной из главных причин роста цен на недвижимость в долларовом выражении в 2025 году стала устойчивость курса белорусского рубля по отношению к доллару США. Именно этот фактор зачастую задает ориентир для цен и поведения участников рынка, влияя на восприятие стоимости объектов и на инвестиционную активность.
– Вторичный рынок жилья в 2025 году ярко продемонстрировал непреложные законы экономики: рост спроса при увеличении цены (в данном случае на недвижимость) рано или поздно упирается в покупательную способность населения.
По данным Национального кадастрового агентства, в 2024 году совершено 22 427 сделок и, ориентировочно, ожидается 19 000 сделок по итогам 2025 года. Аналогичного уровня показатели будут и в целом по стране: в 2024 году совершено 64 253 сделки, по итогам 2025 года планируется около 54 000 сделок.
– Какие события года, на ваш взгляд, оказали наибольшее влияние на рынок недвижимости?
– По моему мнению, одной из главных причин роста цен на недвижимость в долларовом выражении в 2025 году стала устойчивость курса белорусского рубля по отношению к доллару США. Именно этот фактор зачастую задает ориентир для цен и поведения участников рынка, влияя на восприятие стоимости объектов и на инвестиционную активность.
«По моим прогнозам, количество сделок купли-продажи квартир в Минске по итогам 2025-го будет на 15 % меньше по сравнению с прошлым годом».
«Ключевой тренд — взрывной рост цен»
– Какие ключевые тренды вы отметили по итогам года?
– Ключевой тренд 2025 года — взрывной рост цен на рынке купли-продажи жилья в Минске, аналогов которому (по крайней мере, с середины 2000-х годов) в истории Беларуси не наблюдалось.
Так, средняя цена предложения в Минске стартовала в январе 2025 года с ориентировочно $1650 за 1 кв. м. и достигла на начало декабря около $2000 за 1 кв. м. — это пиковый показатель с конца 2008 года!
Получается, что рост цен за год составил не менее 21 %. Близкий к этой цифре рост наблюдается и в ценах реальных сделок.
– В каких сегментах наблюдались самые заметные изменения?
– Все сегменты рынка в 2025 году вели себя в рамках ключевого тренда — рост цен в процентном соотношении приблизительно равен в каждом классе жилья.
– Насколько стабильным был рынок недвижимости с точки зрения сделок?
– Рынок недвижимости практически ничем почти не отличался от устоявшихся трендов всех последних лет — неспешное начало года с небольшим количеством сделок, всплеск весной, стабильно высокое количество сделок летом и постепенное замедление к концу года.
– Ключевой тренд 2025 года — взрывной рост цен на рынке купли-продажи жилья в Минске, аналогов которому (по крайней мере, с середины 2000-х годов) в истории Беларуси не наблюдалось.
Так, средняя цена предложения в Минске стартовала в январе 2025 года с ориентировочно $1650 за 1 кв. м. и достигла на начало декабря около $2000 за 1 кв. м. — это пиковый показатель с конца 2008 года!
Получается, что рост цен за год составил не менее 21 %. Близкий к этой цифре рост наблюдается и в ценах реальных сделок.
– В каких сегментах наблюдались самые заметные изменения?
– Все сегменты рынка в 2025 году вели себя в рамках ключевого тренда — рост цен в процентном соотношении приблизительно равен в каждом классе жилья.
– Насколько стабильным был рынок недвижимости с точки зрения сделок?
– Рынок недвижимости практически ничем почти не отличался от устоявшихся трендов всех последних лет — неспешное начало года с небольшим количеством сделок, всплеск весной, стабильно высокое количество сделок летом и постепенное замедление к концу года.
«Количество предложений на рынке уменьшилось на 40 %»
– Что происходило в 2025 году с предложением: появилось ли больше новых квартир?
– Одной из причин и роста цен на рынке в 2025 году, и сокращения количества сделок является как раз уменьшение числа предложений на рынке. По разным оценкам, оно снизилось на 40 %, причем по всем сегментам рынка.
– Появились ли за 2025 год выгодные предложения среди новостроек?
– В 2025 году новых интересных объектов на рынке не появилось. Можно только отметить, что активно осваивалась незастроенная часть Масюковщины, но данное жилье распределяется в основном среди очередников, поэтому эти дома тренды на рынке не устанавливают.
Еще в 2025 году мы услышали знаковую новость, реализация содержания которой определит состояние рынка жилья в Минске как минимум на ближайшую пятилетку — строительство нового жилого района Зеленый Бор, которое стартует около Колодищ уже в I квартале 2026 года. Согласно планам, там ожидается строительство порядка 4 млн кв. м. жилья.
– Одной из причин и роста цен на рынке в 2025 году, и сокращения количества сделок является как раз уменьшение числа предложений на рынке. По разным оценкам, оно снизилось на 40 %, причем по всем сегментам рынка.
– Появились ли за 2025 год выгодные предложения среди новостроек?
– В 2025 году новых интересных объектов на рынке не появилось. Можно только отметить, что активно осваивалась незастроенная часть Масюковщины, но данное жилье распределяется в основном среди очередников, поэтому эти дома тренды на рынке не устанавливают.
Еще в 2025 году мы услышали знаковую новость, реализация содержания которой определит состояние рынка жилья в Минске как минимум на ближайшую пятилетку — строительство нового жилого района Зеленый Бор, которое стартует около Колодищ уже в I квартале 2026 года. Согласно планам, там ожидается строительство порядка 4 млн кв. м. жилья.
«Покупательская способность не справляется с возросшими ценами»
– Как бы вы оценили предложения кредитования недвижимости в 2025 году? Были ли привлекательные для покупателей жилья варианты?
– Доступное кредитование — это еще одна из причин роста цен на рынке в этом году. Ставки по кредитам на строительство жилья были ниже ставок, чем при покупке на вторичном рынке.
Но, видимо, как я уже говорил выше, покупательская способность не справляется с существенно возросшими ценами, поэтому доступность кредитования не стала фактором сохранения количества сделок на уровне прошлого года.
– Какие районы были лидерами по продажам?
– Здесь всё стабильно — где больше жилья, там и активность выше. Лидерами стали Фрунзенский и Октябрьский районы Минска.
– Доступное кредитование — это еще одна из причин роста цен на рынке в этом году. Ставки по кредитам на строительство жилья были ниже ставок, чем при покупке на вторичном рынке.
Но, видимо, как я уже говорил выше, покупательская способность не справляется с существенно возросшими ценами, поэтому доступность кредитования не стала фактором сохранения количества сделок на уровне прошлого года.
– Какие районы были лидерами по продажам?
– Здесь всё стабильно — где больше жилья, там и активность выше. Лидерами стали Фрунзенский и Октябрьский районы Минска.
«Цены на аренду жилья выросли на 8 %»
– Как изменились стоимость и динамика спроса на рынке аренды жилья?
– Цены на аренду квартир за год выросли меньше, чем на покупку (около 8 % против 21 %). В отличие от предложения на рынке купли-продажи/строительства, где мы увидели существенное снижение в целом по году, предложение на рынке аренды квартир остается на стабильно высоком уровне.
Более того, с учетом по-прежнему высокой инвестиционной привлекательности сдачи квартир в долгосрочную аренду по сравнению с валютными депозитами (разница почти в 4 раза – 6 % против 1,45 %), вероятнее всего, количество предложений на рынке аренды будет в следующем году увеличиваться.
– Как за год изменились средние цены на вторичном рынке в регионах?
– Областные центры также показали существенную положительную динамику цен, правда, каждый город по-разному: Брест — около +12 % к цене квадратного метра, Витебск +17 %, Гомель +23 %, Гродно +25 %, Могилев +19 %.
– Цены на аренду квартир за год выросли меньше, чем на покупку (около 8 % против 21 %). В отличие от предложения на рынке купли-продажи/строительства, где мы увидели существенное снижение в целом по году, предложение на рынке аренды квартир остается на стабильно высоком уровне.
Более того, с учетом по-прежнему высокой инвестиционной привлекательности сдачи квартир в долгосрочную аренду по сравнению с валютными депозитами (разница почти в 4 раза – 6 % против 1,45 %), вероятнее всего, количество предложений на рынке аренды будет в следующем году увеличиваться.
– Как за год изменились средние цены на вторичном рынке в регионах?
– Областные центры также показали существенную положительную динамику цен, правда, каждый город по-разному: Брест — около +12 % к цене квадратного метра, Витебск +17 %, Гомель +23 %, Гродно +25 %, Могилев +19 %.
«Поиск баланса на рынке будет происходить на протяжении всего 2026 года»
– Какие ожидания у вас на следующий год: продолжение текущих трендов или коррекция?
– Очевидно, что при сохранении текущего уровня цен на рынке недвижимости количество сделок, возможно, будет падать. Дальнейший же рост цен приведет к существенному сокращению продаж (до 1000 сделок в месяц).
Причина — не общий высокий уровень цен, а существенно возросший объем доплаты за улучшение жилищных условий. Если ранее, чтобы переехать из однокомнатной в двухкомнатную квартиру в Минске, нужно было заплатить $15 000, то сейчас такая доплата как минимум вдвое больше.
Вторичный рынок жилья по-прежнему представляет собой рынок цепочек, как видимых, так и невидимых, где потребители, как правило, продают квартиру и покупают взамен другое жилье.
– Очевидно, что при сохранении текущего уровня цен на рынке недвижимости количество сделок, возможно, будет падать. Дальнейший же рост цен приведет к существенному сокращению продаж (до 1000 сделок в месяц).
Причина — не общий высокий уровень цен, а существенно возросший объем доплаты за улучшение жилищных условий. Если ранее, чтобы переехать из однокомнатной в двухкомнатную квартиру в Минске, нужно было заплатить $15 000, то сейчас такая доплата как минимум вдвое больше.
Вторичный рынок жилья по-прежнему представляет собой рынок цепочек, как видимых, так и невидимых, где потребители, как правило, продают квартиру и покупают взамен другое жилье.
Для прежнего объема сделок при сохранении или увеличении текущих цен нужен рост реальных доходов населения почти вдвое, а это вряд ли возможно. Посмотрим, как поведет себя белорусский рубль в следующем году: его коррекция может существенно отразиться на ценах на недвижимость.
Особые надежды я возлагаю на анонсированное строительство нового жилого района Зеленый Бор. Увеличение числа предложений позволит ослабить давление на рынок с точки зрения цены.
Потенциальное увеличение числа предложения по аренде также позволит скорректировать ценовую ситуацию на рынке купли-продажи в сторону приемлемого баланса цен и покупательской способности. Другое дело, что все эти умозаключения не означают, что ситуация на рынке стабилизируется одномоментно. Скорее всего, поиск баланса на рынке будет происходить на протяжении всего 2026 года.
Потенциальное увеличение числа предложения по аренде также позволит скорректировать ценовую ситуацию на рынке купли-продажи в сторону приемлемого баланса цен и покупательской способности. Другое дело, что все эти умозаключения не означают, что ситуация на рынке стабилизируется одномоментно. Скорее всего, поиск баланса на рынке будет происходить на протяжении всего 2026 года.